一、经济与政策背景：稳增长政策托底市场信心
2025年中国经济呈现“稳中向好”态势，上半年GDP同比增长5.3%，其中第三产业增加值增长5.5%，消费对经济增长的贡献率达52%，成为主要驱动力。在此背景下，房地产政策持续加码，形成“财政+货币+行业”组合拳：财政政策方面，目标赤字率提高至4.0%，新增专项债规模达6.5万亿元，其中部分用于收购存量商品房作保障房；货币政策转向“适度宽松”，5年期以上LPR降至3.5%，首套公积金贷款利率下调至2.6%，创历史新低，有效降低居民购房成本。
住建部明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，通过“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合（取消限购限贷、降低首付比例和交易税费、增加保障性住房供给等），释放刚性和改善性需求。例如，北京取消五环外限购，上海临港片区购房门槛放宽，深圳核心区二手房成交量同比增长30%，政策效果逐步显现。
二、供需关系与人口结构：核心城市韧性凸显，低线城市压力加剧
（一）供需分化：一线趋紧，三四线高库存
• 一线城市：核心区域供需平衡，库存去化周期缩短至8-12个月。以深圳南山区为例，2025年上半年新房成交均价9.3万元/㎡，环比微涨2%，优质改善型住宅（如130㎡以上大平层）去化率超80%。土地市场热度回升，上海、杭州等城市优质地块溢价率达12%-22%，房企投资聚焦核心城市。
• 三四线城市：库存高企，全国商品房待售面积去化周期达54个月，部分城市如盐城经开区、惠州大亚湾库存周期超30个月，房价较2021年高点下跌30%-40%，房企以价换量现象普遍。
（二）人口因素：城镇化放缓与人口负增长
2025年常住人口城镇化率达67%，但人口自然增长率为-0.99‰，出生人口954万，死亡人口1093万，人口负增长加剧。长期来看，劳动力减少和老龄化导致住房需求增速放缓，但短期城镇化仍释放增量，预计新增城镇人口8000万人，主要流入一线及强二线城市，支撑核心城市房价。
三、区域分化：一线企稳、二线分化、三四线承压
（一）一线及强二线城市：政策托底+人口流入，房价趋稳
• 北京、上海：核心区房价抗跌性强，2025年上半年新房价格环比微涨0.1%-0.2%，二手房挂牌量趋于稳定，学区房、地铁沿线房仍是热点。例如，北京海淀区学区房均价10.8万/㎡，同比跌幅收窄至2%。
• 杭州、成都：数字经济和制造业集群吸引人口流入，2024年杭州新增常住人口23万，成都天府新区新房成交均价2.9万/㎡，同比上涨3%，改善型需求占比超60%。
（二）三四线城市：人口外流+库存高压，房价持续下行
• 典型案例：河北某县城房价从8000元/㎡跌至4500元/㎡，山东临沂二手房挂牌超10万套，成交周期23个月；东北、西北部分城市房价回到2015年水平，房企债务重组（如融创、碧桂园）进一步冲击市场信心。
• 数据对比：三四线城市2025年上半年商品房销售额同比下降15%，而一线城市增长3%，区域分化显著。
四、权威机构预测与风险提示
（一）机构观点分歧
机构
2025年房价预测
核心依据
中信证券
房价达长周期底部，一线企稳
政策加码+核心区供需改善
瑞银
2026年初企稳，一线先于三四线
二手房成交复苏+土地市场回暖
高盛
再跌10%-25%，三四线风险更大
库存高企+人口外流
东方金诚
止跌回稳，销售额降幅收窄至5%-10%
货币化安置+专项债收储
（二）风险与不确定性
• 政策效果滞后：尽管降息降准降低购房成本，但居民收入预期疲软，2025年上半年全国居民人均可支配收入实际增长5.4%，但储蓄率仍处高位，购房意愿未完全释放。
• 房企债务风险：2025年房企到期债务5257亿元，三季度为偿债高峰，部分房企资金链紧张可能引发局部降价抛售。
五、结论：分化中寻底，结构性机会显现
2025年中国房价不会全面普跌或普涨，而是“核心城市企稳、低线城市寻底”的分化格局。一线及强二线城市在政策支持和人口流入下，核心区域房价有望逐步企稳，甚至出现结构性微涨；三四线城市因库存压力和人口外流，房价仍将承压，部分城市跌幅可能扩大。对购房者而言，一线及强二线城市核心区的改善型住宅具备配置价值，而三四线城市需警惕非核心区域的投资风险。整体来看，房地产市场正从高速增长转向高质量发展，2025年将是行业寻底的关键一年，2026年或逐步进入企稳通道。
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